李忠：CBD东扩，京东城市格局变化
CBD东扩所引发的思考和探索正在延续。11月18日，以“北京CBD东扩与区域产业新格局”为主题的第三届大厂发展论坛在京举行！以下是华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事总经理李忠的演讲。
首先我们要讨论一下CBD东扩给我们传递的信号是什么？在这之前有许多的区域都说过，北京的土地资源是有限的，等CBD自己的地用完了，就会搬一些写字楼到我们这儿。我当时说这个事不可能。CBD是什么？是企业为了通过距离的相互靠近而达到降低综合商务成本，提升综合商务效益的作用，由于我们离的近了，原来开车见面的，现在出门见面，这样空间距离的靠近是CBD的本质。因此大家看现在随着北京的发展，金融街往东扩，都是增强自身的规模，而不是向外分离，从这种意义来说，陈老说得非常对，如果我们想取代CBD，这个梦不能做，因为北京的CBD与金融街的内核没有产生离心力。如果我们与他求异发展，我们还是可以做的，这是我讲的第一个逻辑，怎么做，为什么做？
现在东扩给我们的信号是北京想尽一切办法少办厂，多养人，北京东扩的是什么地？都是朝阳区的工厂，朝阳区在最早的北京城市规划定位是工业区，我们想过没有，当年北京最小的CBD在东三环以西的小范围，为什么选择这个地方？因为是北京的开关厂、制药厂退二进三的地方，我们要讨论一个问题，一个大城市是否要把所有的产业退出去呢？我们发现不可能。伦敦和巴黎都出现一个逻辑，二产退的时候，三产也退了，因为二产与三产有联动的关系，第三产业是很美妙，但是第三产业有很强的依附性。比如从广义来说我们把金融叫高端的生产型服务业，当没有了生产以后，为谁服务呢？我们发现并不是所有的国家都会把高端制造业大多数的退出，相反几乎所有的发达国家，甚至是世界最大的发达国家，都留相当的高端生产型行业在他们的国家。
我们说一个例子，瑞士是一个极富裕和发达的国家，我们讨论到瑞士靠什么赚钱的时候，许多人说是金融，事实上他的产值和利润贡献最大是机械制造，有一个公司叫ABB，是非常发达的水工制造企业，在三峡工程中也有订单，巴塞尔的化学化工，还有一个是钟表制造，在瑞士用最少的占地，最少的原料占最高的价值，世界十大名表都是瑞士的品牌，所以我们由此还可以举一些例子，因此大都市区的周围是需要一些产业的存在，而这些产业存在在什么地方呢？不是大都市区本身，一定是大都市区符合级差地租的地方，如果大厂按照级差地租来计算，是不在地方，胜过北京的地方，这个地方做高端精密制造业是非常有特色和条件的。
所以从求异的逻辑来讲？我说第二个层次，我们要做，做什么？在这里面做三个部分最有可能。
一个是刚才的说的，利用首都的区位人才优势做的高附加值，非常高技术含量的高端制造业，第二个部分是以环境为背景的制造业，刚才我们都说了牛奶的问题，如果三聚氰氨这件事不出，大家相信是蒙牛和伊利的牛奶好还是三元的，外行人都说蒙牛和伊利一定比三元的好，因为他们联手打造草原的概念，你想到他们的牛奶，一定是草原牛奶，一想到北京三元的奶，想到什么呢？是呼吸着汽车尾气，喝着工业废水，真正懂产品的内涵很少，绝大多数消费者会根据产地推产品的品质，因此在这种情况下，我们大厂要打造优质的产品，最重要是把我们的环境的优质属性做一个传播，告诉人家环境是好的，因此产品是好的，因是好的，所以果是好的。在这种情况下，我们必须把环境做成产业的背景！这是可以做到的。
第二件事，CBD是聚集的商业活动，当CBD堵车的时候，曾经有专家说错峰上班，最后发现不可行，因为CBD是因为你来，所以我来，我来所以他来，如果打电话给律师事务所，他说八点钟来，打电话给会计师事务所是七点钟来，有一些地方是需要离心力的，比如文化创意产业，这些产业也是我们可以进行发展的，所以我们要做的东西，我很赞成前面专家的逻辑，不是与CBD形成正面竞争，而是求差异的东西，发展离心力商务，以及精密的制造业，如何把几种产业做起来，我相信讨论如何做比包括做什么更重要的事！
这里有三条路径，先说如何打造环境倍数的逻辑，当年新英格兰地区的首辅发展两个产业，一个是珠宝，他们发现政府不是要制造产业，而是为产业制造舞台的，于是他们做了调查，发现珠宝交易的商人最关心的是什么呢？是安全，他们最容易大劫，所以他们振兴当地的珠宝交易的组长是公安局局长，到现在他们还是珠宝交易第一大城市。
然后做第二件事，洁净食品的商人最关心空气，所以他的组长是环保局的局长，这个局长用两年的时间把这里治理成一个月不需要擦皮鞋的城市，他们搬一个饼干的生产线在公园里面露天生产，结果质量是好的，尽管现在我们产品充斥在美国，但是他们的高端糖果和饼干只吃这个地方生产的。我们现在如何把我们好环境变化出来，甚至让一个产地成为传奇，这是非常重要的。刚才说的茅台是传奇，只有这个证明才能说明你的产地是好的，这是我们如何制造以环境为倍数的高品质产业。
第二如何打造精密制造业，中间最重要的事情是人，为什么呢？我们可以回顾一下，瑞士的钟表业不是由瑞士带来的，当意大利发生动乱的时候，一大批意大利的能工巧匠到现在的日内瓦地区，到这个地区马上教当地的人制造钟表，结果大家都知道，瑞士有相当大的一个区域是德语区，苏黎士德语，这种人干活有阿尔卑斯山的水工业传统，结果瑞士人发现他们做的比意大利人做的好，我们就开始在当地成立了相当大钟表交易。有了这件事要想发展钟表制造的时候，瑞士人就发现人才是第一重要的，我极赞成陈老说的事，我们看到今天瑞士之所以钟表业制造如此发达，我们有一个与世界不一样的教育传统，我们每个教育传统叫德智体全面发展，但是瑞士的教育开山鼻祖提出一个重要的口号，心灵、头脑、双手，这里面加的不是身体，而是双手，不但要做到心灵，而且要手巧，因为制造业确实需要好的双手。在瑞士有一个数字，他们忽略了，三分之二的男孩和三分之一的女孩不考大学，他们直接进入中专，所以你到瑞士去的时候，每个高端的管理者，说我除了管企业之外，我做木匠很好，做陶艺很好，经常有人周六、周日把自己做的货拿到集市卖，正是有这种传统存在才成就了他们的高端制造业。我想说有什么样的
做什么样的事，我们希望与北京CBD伴生发展的话，我们要找到人才与配合配套。
第三件事，如果我们想把这些产业做出来，做第三种产业需要的条件是什么？就是刚才说的创意产业，这个事看上去很美妙，但是没有那么好做，这里面有两个误区，当我们进行风投的时候，怎么知道投的东西是好的，我们经常孵化，来几个年轻人，我们看它很有希望，但是如何建立产业的前景，我们离CBD近就有非常重要的优势了，当鉴定一个产业是否有前景的时候，恰恰需要CBD的资本家的导向。你赚钱不赚钱不仅是热情而已，要有风投银行家对他进行评估，我们要打通与 CBD的联系，利用他们的生产优势，这是很重要的，我们要的不仅是企业，不是智力生产延伸。
另外有许多人研究创意产业发现，创意产业不是管出来的，而是放出来的，比如798，当政府不怎么管的时候，创意产业能够起来的，画家不怎么管的时候，就能够起来，798这个地区之所以能够发展，很重要画家在这里画画，他绝对不用为资源而担心，因为这个地区附近是电子城，因此你画的时候，风和水的条件都没有问题，当我们要发展创意产业的时候，一定要明白，创意产业发展要硬件齐全，软环境要放开，换句话说，硬件要硬，软件要软，所有需要的生产配套和生活设施都配齐，但是思想要放开，这恰恰是我们应该做的事，就是硬件做硬，软件做软，这件事都确定的时候，我们可以说发展与CBD有差异，但是有关联的产业是完全可行的。
最后我们如何把这个东西做起来，政府做这个事的时候，需要的东西是什么？最重要的是以市政设施作为其引导，什么叫市政引导？我们叫规划，图上划划，墙上挂挂，为什么呢？是因为我们不能选一些能够把规划思想在大地固化的工具。当黎树深离开广州以后，他离开了以后，许多的规划都按照他做的进行，管也修了，路也跑了，而且在发展的过程中有非常妙的，他们修地铁的时候，除了满足人口多的地方之外，也往人烟稀少的地方修了，而且用这种手段带动了当地的土地增值。所以我们现在能够选一些大厂发展相对土地不值钱的地方，让土地兑现其价值，而且用基础设施引导这些发展。
如果发展创意产业，我们发现一个问题，他需要的基础设施需要生活配套强度不高，但是宽带配置超常，如果这么做的，这个地方就适合做创意产业，还有刚才说的呼叫中心，需要的基础设施是什么？大规模的居住区，因为任何一个呼叫中心都需要大量的青年女工在这里居住，在这里居住的时候盖的楼有四个特点，第一个是横竖要低，因为他们要准点下班不可能用电梯，都是用大楼梯上上下下，第二要配套近，因为他们换班频率比较高，第三着重考虑女性使用，而不是男性，很少有呼叫中心让男员工用的，所以看泰州和扬州做的呼叫中心，他们的女厕所比例是男厕所是十倍。第四是靠近普通话地区，这里的孩子别的方面知识不好，但是普通话是很准的，这样做的呼叫中心是很大的优势。所以我们说基础设施最能对产业有引导力，我们借他们来比，把未来产业的设想写在大厂上，我说这么多，谢谢。
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