房地产企业，是时候注意环保了
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9月6日，陕西省西安市长安区对秦岭北麓上的别墅群“群贤别业”进行拆除。
新华社记者邵瑞摄
◆本报特约撰稿周建勋
很长一段时间以来，最令房地产企业关心的无非就是土地和资金，环境污染和生态破坏往往被视为无伤大雅的东西。也正是由于忽视了国家环境保护的力度和决心，才导致很多房地产企业误判了其所处的环境法治新形势和应当承担的生态环境保护法律责任，当“叫停”、“强拆”等强制性措施真实发生在企业身上的时候，才恍然大悟：生态环境保护竟是房地产企业发展的新“命门”。
环保法律规定之严和执法力度之大前所未有，房地产企业应如何护住自己的环保“命门”呢？
背景
近年来，全国各地已发生多起因生态环境保护需要而叫停或者拆除房地产项目的事件。
2017年，云南省抚仙湖红线内多个新建和已建10余年的项目被陆续拆除；
2018年，位于长白山上93栋万达别墅群被吉林省抚松县政府下令拆除；
2018年，陕西省西安市政府对秦岭北麓1997年~2012年历时15年建设的202栋别墅进行拆除和没收；
2017年5月，为保护翠屏湖的生态环境，福建省古田县政府被判赔偿开发商3亿多元，最终叫停正在建设的“翠屏湖庄园”房地产项目，并将其恢复原状。
释法
哪些环节涉及环境保护？
那么，这一关系到房地产项目乃至企业“生死存亡”的新“命门”隐藏在项目建设的哪些环节呢？
1选址
房地产项目的环境法律风险从选址那一刻起就已经存在了。由于房地产项目，特别是住宅项目强调宜居，强调“依山傍水”的居住环境，因而常常会在临近山边、水旁的地块，或者就在山顶以及半山等地块开发地产项目。
殊不知，这些景色优美的地块可能要么就位于国家或地方生态保护红线的范围之内，要么属于国家限制开发区或者禁止开发区。错误的项目选址，使得违法进入生态保护红线或不符合主体功能区空间规划的房地产开发项目面临必须强制退出的法律风险。
2拿地
随着我国城市化进程的加快和城市服务功能的提升，原位于市内的工矿企业逐渐外迁，置换出大量工矿企业搬迁地块。
但并非所有工矿企业搬迁地块都适宜房地产开发，特别是住宅项目的开发。我国2012年发布实施的《国家环境保护“十二五”规划》中就明确规定，“禁止未经评估和无害化治理的污染场地进行土地流转和开发利用。经评估认定对人体健康有严重影响的污染场地，应采取措施防止污染扩散，且不得用于住宅开发，对已有居民要实施搬迁”。2018年8月颁布的《土壤污染防治法》规定，“土壤污染责任人负有实施土壤污染风险管控和修复的义务。土壤污染责任人无法认定的，土地使用权人应当实施土壤污染风险管控和修复。”
这些规定无疑对房地产开发企业的环境法律风控水平提出了更高的要求，因为一旦企业冒险拿地并开发，除面临购房者的索赔外，还可能面临土壤污染风险管控与修复的巨额支出。
3开工
房地产企业开工前往往更关注发改部门、建设部门和土地部门的行政许可，关注银行的信贷，环保往往不是房地产项目开发战略的优先级。环评文件未经审批而实际开工，或者经批准后项目的性质、规模、地点、防治污染措施又发生重大变动却未重新报批环评文件等“未批先建”的行为，在房地产项目中并不鲜见。
当房地产项目因此被“叫停”的时候，常常业已销售大半，甚至建设（成），已成尾大不掉之势。这种情况在过去国家环境法治力度不强时，会因种种因素而得以变通。但在环境法治越来越严格的今天，惩罚的幅度可能超乎想象。
依据我国《环境影响评价法》，建设项目“未批先建”的，由县级以上环保部门责令停止建设，根据违法情节和危害后果，处建设项目总投资额百分之一以上百分之五以下的罚款，并可以责令恢复原状；对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。《环境保护法》规定，如果建设单位被责令停止建设，但拒不执行的，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员将受到行政拘留的处罚。不仅如此，如果建设项目被责令停建或者恢复原状，房地产开发企业还将面临购房者、施工单位和供应商的违约索赔。这些损失加在一起，对企业而言很可能是致命的。
4竣工
房地产企业同样存在重工程验收、轻环保验收的情况。而房地产项目未经竣工环保验收就交付业主并投入使用的做法，不仅会造成环境污染或生态破坏，而且也是严重的环境违法行为。
根据《建设项目环境保护管理条例》，建设项目“未验先投”的，由县级以上环保部门责令限期改正，处20万元以上100万元以下的罚款；逾期不改正的，处100万元以上200万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他责任人员，处5万元以上20万元以下的罚款；造成重大环境污染或者生态破坏的，责令停止生产或者使用，或者报经有批准权的人民政府批准，责令关闭。
可见，对房地产开发企业而言，“未验先投”的罚款并非难以承受，反而是因房地产项目“未验先投”的行为造成重大环境污染或生态破坏的情形下，将面临已开发项目停止使用的处罚，由此造成房地产项目违约风险的不可控。
对策
怎样让自己合法合规？
在我国环境法律体系的不断完善、社会公众环境意识不断增强的今天，生态环境保护已悄然成为决定房地产开发企业生死存亡的新“命门”。
如何护住这一“命门”，亟待引起房地产企业的重视和研究。
重视选址
首先，重视选址。这是房地产开发项目的首个环保“命门”。
项目选址不仅要符合规划技术规范，更要根据国家和地方的生态环境保护法律规范，逐项判定拟开发地块选址的环境合法性。同时，根据现有环境法律、环境政策以及产业结构调整的趋势，对可能出现的规划调整方向做出预判，并科学评估拟开发地块可能出现的环境法律风险。
慎拿脏地
其次，慎拿“脏地”。这是房地产开发项目的第二个环保“命门”。
尤其是对选址于工矿企业搬迁地块的项目，房地产企业一方面应当在拿地前详细调查转让方是否已经履行了土壤环境风控与修复法律义务的情况，拟开发地块是否属于“脏地”；另一方面还应当综合评估拿地的法律风险，通过定性采样、留存备查，掌握最终确定的拟开发地块的土壤和地下水的环境质量信息。
及时环评
再次，及时环评。开工前完成环境影响评价报批手续是房地产项目的又一环保“命门”。
房地产企业不仅应当在开工前报批环评文件，避免“未批先建”的违法后果，而且还应充分重视拟开发项目环评文件是否合法、科学和客观，避免环评文件不能获得环评审批，或者经审批后又被撤销的厄运。在全面进行法律风险评估的前提下，房地产企业应科学编制并及时报批环评文件，将环评违法风险降到最低。
环保验收
最后，环保验收。依法进行竣工环保验收是房地产企业最易忽视的一个环保“命门”。
一般而言，房地产项目主要是排放生活污染物，而非工业污染物，但并不意味着可以忽视污染防治设施的“三同时”。
一旦由于房地产项目的环保设施未经验收就投入使用，并造成严重污染环境或者破坏生态的后果时，房地产开发企业受到的处罚将是严厉的。
作者单位：北京德恒律师事务所
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